南京惠言達(dá)電氣有限公司致力于打造德國(guó)、瑞士等歐洲中小型自動(dòng)化企業(yè)與國(guó)內(nèi)客戶的連接橋梁，歐美原產(chǎn)工控設(shè)備，機(jī)電設(shè)備，儀器儀表，備品備件 的一站式供應(yīng)商。主要產(chǎn)品有工業(yè)自動(dòng)化設(shè)備,電工控設(shè)備、液壓設(shè)備、 電氣設(shè)備和零部件等產(chǎn)品。原裝，源頭采購(gòu)帶給客戶便捷的購(gòu)物體驗(yàn)！
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改革開(kāi)放以來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)放水平和房?jī)r(jià)水平在總體趨勢(shì)上同步上漲、在區(qū)域表現(xiàn)上具有一定差異。本文基于這一背景就經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度影響房?jī)r(jià)的理論機(jī)制進(jìn)行了分析,對(duì)我國(guó)35個(gè)大中城市2005年～2017年的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn),發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了顯著的正向影響,其中東部地區(qū)的影響為顯著,中西部次之?；谶@一發(fā)現(xiàn),本文認(rèn)為,在積極倡導(dǎo)提高經(jīng)濟(jì)開(kāi)放水平之外,也應(yīng)該注意和預(yù)防房?jī)r(jià)的大幅上漲,針對(duì)不同區(qū)域積極出臺(tái)房?jī)r(jià)調(diào)控政策。

　　關(guān)鍵詞：　經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度; 貿(mào)易依存度; 外資依存度; 房?jī)r(jià);

　　一、引言

　　改革開(kāi)放以來(lái)我國(guó)通過(guò)多種方式打開(kāi)*與世界進(jìn)行貨物、服務(wù)的對(duì)外貿(mào)易,進(jìn)出口總額快速?gòu)?991年的7226億元上升到2018年的305050億元,實(shí)現(xiàn)了4122%的增長(zhǎng),實(shí)際利用外商投資額也從232億元發(fā)展到了8924億元。對(duì)外開(kāi)放的步伐為國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)了更多的資金支持和技術(shù)進(jìn)步,是我國(guó)“走出去”與“引進(jìn)來(lái)”的戰(zhàn)略成果,也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力之一。

　　隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、收入水平提升,住房成為了大家愿意投入資金的地方。1998年我國(guó)福利分房制度取消后,房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了由封閉到逐漸開(kāi)放的市場(chǎng)化過(guò)程,房?jī)r(jià)由2063元/平方米上漲到了2018年的8737元/平方米?；诟母镩_(kāi)放以來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)放水平和房?jī)r(jià)水平在總體趨勢(shì)上同步上漲的現(xiàn)實(shí)背景,對(duì)外經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度是否是影響房?jī)r(jià)的重要因素是一個(gè)值得研究的議題。
 

　　二、文獻(xiàn)綜述

　　學(xué)術(shù)界對(duì)于房?jī)r(jià)影響因素的研究一般從需求和供給兩個(gè)角度出發(fā),在需求方面,主要的影響因素有國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平(Edelstein and Tsang,2007)、人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)水平(陸銘,2014)、人均收入和消費(fèi)水平(McQuinn and O’Reilly,2008)等。從供給角度來(lái)看,土地供應(yīng)(任超群,2011)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況(于丹,2017)是主要的影響因素。

　　然而,從開(kāi)放經(jīng)濟(jì)學(xué)角度研究城市的經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)研究較少。王松濤(2009)較早地在國(guó)內(nèi)就這一概念與房?jī)r(jià)的相關(guān)性展開(kāi)了研究,其發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度越高的城市房?jī)r(jià)也越高,然而,僅僅拿進(jìn)出口總額來(lái)度量經(jīng)濟(jì)開(kāi)放程度尚不夠全面。毛其淋、盛斌(2010)將經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度拆分為外貿(mào)依存度和外資依存度兩個(gè)角度,對(duì)我國(guó)29個(gè)省份的宏觀數(shù)據(jù)進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn),同樣驗(yàn)證了這一結(jié)論,然而基于省際面板數(shù)據(jù)的實(shí)證分析對(duì)于房?jī)r(jià)這種具有強(qiáng)烈城市特征的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來(lái)說(shuō)尚不夠準(zhǔn)。

　　綜上,除了目前關(guān)注到經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度對(duì)房?jī)r(jià)影響的研究較少外,大部分也沒(méi)有對(duì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度影響房?jī)r(jià)的理論路徑展開(kāi)詳細(xì)的闡述。在實(shí)證方面,大家也更容易關(guān)注到進(jìn)出口貿(mào)易額的影響,而忽略了外資的影響;研究對(duì)象上又大多采用了省域數(shù)據(jù),弱化了城市的實(shí)際情況。因此,本文的研究?jī)?nèi)容具有一定的意義。

　　三、經(jīng)濟(jì)開(kāi)放對(duì)房?jī)r(jià)影響的理論分析

　　(一)投資對(duì)房?jī)r(jià)的影響

　　資本流入本國(guó),從投資和投機(jī)角度作用于房地產(chǎn)需求端,推高了房?jī)r(jià)。有部分學(xué)者認(rèn)為,外資進(jìn)入需求端固然會(huì)引起房?jī)r(jià)上漲,但進(jìn)入供給端的資本會(huì)使得房地產(chǎn)供給增多,房?jī)r(jià)下降?；谶@一論點(diǎn),本文仍舊認(rèn)為資本流入越多房?jī)r(jià)越高的原因有以下兩點(diǎn):1.如果市場(chǎng)滿足理性人假說(shuō),當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期資本流入供給端會(huì)使得房?jī)r(jià)下降從而降低投資回報(bào)率時(shí),外資其實(shí)并不會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)(況偉大,2013)。2.基于房地產(chǎn)供需理論,供給端對(duì)于房?jī)r(jià)影響的彈性遠(yuǎn)小于需求端的影響,因此資本流入供給端會(huì)被需求端更大的資本產(chǎn)生的正向影響所抵消?；谝陨蟽牲c(diǎn),本文認(rèn)為,資本流入會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

　　(二)貿(mào)易對(duì)房?jī)r(jià)的影響

　　基于貿(mào)易理論我們可以知道,一個(gè)國(guó)家的進(jìn)出口貿(mào)易越是大、越是有效,就越能實(shí)現(xiàn)國(guó)家的財(cái)富積累,而這種財(cái)富積累就會(huì)作用于房地產(chǎn)行業(yè)引致房?jī)r(jià)上漲。進(jìn)出口相對(duì)規(guī)模的擴(kuò)大意味著本國(guó)出口企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大,不斷擴(kuò)大的生產(chǎn)規(guī)模需要母國(guó)更多諸如人力資本、中間產(chǎn)品的生產(chǎn)要素的投入,而這會(huì)直接影響到本國(guó)的就業(yè)率和購(gòu)買(mǎi)力水平,從而實(shí)現(xiàn)本國(guó)的社會(huì)財(cái)富積累,導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

　　四、經(jīng)濟(jì)開(kāi)放對(duì)房?jī)r(jià)影響的實(shí)證分析

　　(一)變量選取與模型設(shè)定

　　本文選取了2005～2017年我國(guó)35個(gè)大中城市的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行面板數(shù)據(jù)的實(shí)證研究。選取的被解釋變量為房?jī)r(jià)(hp),解釋變量為經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度(open),控制變量包括職工平均工資(wage),就業(yè)密度(ed),人口規(guī)模(pop),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額(inv),房屋竣工面積(spc)。為了反應(yīng)變量的實(shí)際作用,本文使用各城市年均消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)對(duì)具有價(jià)格含義的變量進(jìn)行了平減處理,所有數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、各城市《統(tǒng)計(jì)年鑒》《中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒》和中國(guó)人民銀行。

　　基于指標(biāo)建立的全面性和數(shù)據(jù)的可得性,本文選擇貿(mào)易依存度(進(jìn)出口貿(mào)易額/GDP)和外資依存度(接受外商直接投資額/GDP)來(lái)表示城市的經(jīng)濟(jì)開(kāi)放水平,通過(guò)熵權(quán)法確定兩種指標(biāo)對(duì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度的解釋力度0.4571和0.5429,對(duì)指標(biāo)賦權(quán)后加總得到經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度水平;由于各變量間存在著明顯的量綱差,本文對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)數(shù)化處理,采用雙對(duì)數(shù)模型進(jìn)行回歸,所有變量對(duì)數(shù)后的單位根檢驗(yàn)結(jié)果均平穩(wěn),可以進(jìn)行回歸。

　　(二)實(shí)證分析

　　使用Stata14.0對(duì)、東部、中部和西部35個(gè)大中城市的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn),靜態(tài)面板模型的Hausman檢驗(yàn)結(jié)果均小于10%的顯著性水平,因此選擇固定效應(yīng)模型。回歸結(jié)果如表所示:

　　表 固定效應(yīng)回歸結(jié)果

　　注:*表示參數(shù)估計(jì)的顯著性水平,***、**、*分別表示在1%、5%、10%的水平顯著

　　觀察回歸結(jié)果我們發(fā)現(xiàn),在35個(gè)大中城市中,經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度對(duì)房?jī)r(jià)的影響系數(shù)為正,且在1%的顯著性水平下顯著,說(shuō)明這一系數(shù)結(jié)果具有可信度。在包括工資水平、人口因素這類需求影響的情況下,城市的經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度每提升1%,房?jī)r(jià)就會(huì)相應(yīng)升高0.204%?？梢?jiàn),在需求因素作用下的實(shí)證結(jié)果應(yīng)證了前文所述的理論。分區(qū)域來(lái)看,東部地區(qū)的沿海城市較多,相比中西部地區(qū)擁有更便利的貿(mào)易條件,往往能夠吸引更多外資投入,回歸結(jié)果顯示,東部城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度對(duì)房?jī)r(jià)的影響系數(shù)相比中西部城市更高。

　　控制變量中,工資水平、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、就業(yè)密度和常住人口數(shù)都是影響房?jī)r(jià)上漲的主要因素。東部地區(qū)常住人口數(shù)不顯著可能是因?yàn)槠鋺艏拗戚^為嚴(yán)格,常住人口無(wú)法產(chǎn)生對(duì)應(yīng)有效的住房需求;中部城市的就業(yè)和人口情況相對(duì)穩(wěn)定,因此諸如工資水平、就業(yè)密度這樣的控制變量在中部城市并不顯著,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額也無(wú)法在中部城市起到拉高房?jī)r(jià)的作用;西部城市的就業(yè)密度對(duì)房?jī)r(jià)也無(wú)法產(chǎn)生顯著的影響。

　　五、結(jié)論與建議

　　(一)結(jié)論

　　1.我國(guó)城市的對(duì)外經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度與房?jī)r(jià)水平呈正相關(guān)關(guān)系。實(shí)證結(jié)果顯示,經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度是僅次于工資水平的影響房?jī)r(jià)上漲的主要因素,經(jīng)濟(jì)開(kāi)放帶來(lái)的財(cái)富積累產(chǎn)生了更強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力,這些需求端因素直接導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的上漲。

　　2.不同區(qū)域城市對(duì)外經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度對(duì)房?jī)r(jià)的影響效果存在差異。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)分析和實(shí)證結(jié)果顯示,東部城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度影響房?jī)r(jià)上漲的幅度大,中部城市次之,西部城市弱。

　　3.工資水平的提升直接反映了城市的購(gòu)買(mǎi)力水平,是影響城市房?jī)r(jià)上漲的主要因素;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、就業(yè)密度和常住人口也是影響房?jī)r(jià)上漲的主要因素;房屋竣工面積越大,房?jī)r(jià)相應(yīng)下調(diào)越多。東部城市常住人口對(duì)房?jī)r(jià)的影響不顯著,工資水平、就業(yè)密度對(duì)于就業(yè)情況相對(duì)穩(wěn)定的中西部城市來(lái)說(shuō)無(wú)法對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生顯著影響。

　　(二)建議

　　1.在不斷倡導(dǎo)提升經(jīng)濟(jì)開(kāi)放水平的同時(shí),應(yīng)該預(yù)防房?jī)r(jià)的大幅上漲,積極出臺(tái)房?jī)r(jià)調(diào)控政策;在經(jīng)濟(jì)下滑這類負(fù)面因素影響下,有必要根據(jù)經(jīng)濟(jì)開(kāi)放情況對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)判,防止資本大幅退潮、房?jī)r(jià)急速下跌。

　　2.經(jīng)濟(jì)更發(fā)達(dá)的沿海東部城市對(duì)外經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度對(duì)房?jī)r(jià)的影響更大,國(guó)家在制定房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)應(yīng)該避免“一刀切”,針對(duì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度水平的不同因地制宜。

　　3.放松戶籍制度的管制有利于促進(jìn)人口流動(dòng),在長(zhǎng)期避免人才的高度聚集,舒緩房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求壓力;同時(shí)應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)規(guī)制政策,避免高投機(jī)性的“熱錢(qián)”涌入房地產(chǎn)市場(chǎng),推高房?jī)r(jià)。

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改革開(kāi)放以來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)放水平和房?jī)r(jià)水平在總體趨勢(shì)上同步上漲、在區(qū)域表現(xiàn)上具有一定差異。本文基于這一背景就經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度影響房?jī)r(jià)的理論機(jī)制進(jìn)行了分析,對(duì)我國(guó)35個(gè)大中城市2005年～2017年的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn),發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了顯著的正向影響,其中東部地區(qū)的影響為顯著,中西部次之?；谶@一發(fā)現(xiàn),本文認(rèn)為,在積極倡導(dǎo)提高經(jīng)濟(jì)開(kāi)放水平之外,也應(yīng)該注意和預(yù)防房?jī)r(jià)的大幅上漲,針對(duì)不同區(qū)域積極出臺(tái)房?jī)r(jià)調(diào)控政策。

　　關(guān)鍵詞：　經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度; 貿(mào)易依存度; 外資依存度; 房?jī)r(jià);

　　一、引言

　　改革開(kāi)放以來(lái)我國(guó)通過(guò)多種方式打開(kāi)*與世界進(jìn)行貨物、服務(wù)的對(duì)外貿(mào)易,進(jìn)出口總額快速?gòu)?991年的7226億元上升到2018年的305050億元,實(shí)現(xiàn)了4122%的增長(zhǎng),實(shí)際利用外商投資額也從232億元發(fā)展到了8924億元。對(duì)外開(kāi)放的步伐為國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)了更多的資金支持和技術(shù)進(jìn)步,是我國(guó)“走出去”與“引進(jìn)來(lái)”的戰(zhàn)略成果,也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力之一。

　　隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、收入水平提升,住房成為了大家愿意投入資金的地方。1998年我國(guó)福利分房制度取消后,房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了由封閉到逐漸開(kāi)放的市場(chǎng)化過(guò)程,房?jī)r(jià)由2063元/平方米上漲到了2018年的8737元/平方米。基于改革開(kāi)放以來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)放水平和房?jī)r(jià)水平在總體趨勢(shì)上同步上漲的現(xiàn)實(shí)背景,對(duì)外經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度是否是影響房?jī)r(jià)的重要因素是一個(gè)值得研究的議題。
 

　　二、文獻(xiàn)綜述

　　學(xué)術(shù)界對(duì)于房?jī)r(jià)影響因素的研究一般從需求和供給兩個(gè)角度出發(fā),在需求方面,主要的影響因素有國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平(Edelstein and Tsang,2007)、人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)水平(陸銘,2014)、人均收入和消費(fèi)水平(McQuinn and O’Reilly,2008)等。從供給角度來(lái)看,土地供應(yīng)(任超群,2011)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況(于丹,2017)是主要的影響因素。

　　然而,從開(kāi)放經(jīng)濟(jì)學(xué)角度研究城市的經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)研究較少。王松濤(2009)較早地在國(guó)內(nèi)就這一概念與房?jī)r(jià)的相關(guān)性展開(kāi)了研究,其發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度越高的城市房?jī)r(jià)也越高,然而,僅僅拿進(jìn)出口總額來(lái)度量經(jīng)濟(jì)開(kāi)放程度尚不夠全面。毛其淋、盛斌(2010)將經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度拆分為外貿(mào)依存度和外資依存度兩個(gè)角度,對(duì)我國(guó)29個(gè)省份的宏觀數(shù)據(jù)進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn),同樣驗(yàn)證了這一結(jié)論,然而基于省際面板數(shù)據(jù)的實(shí)證分析對(duì)于房?jī)r(jià)這種具有強(qiáng)烈城市特征的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來(lái)說(shuō)尚不夠準(zhǔn)。

　　綜上,除了目前關(guān)注到經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度對(duì)房?jī)r(jià)影響的研究較少外,大部分也沒(méi)有對(duì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度影響房?jī)r(jià)的理論路徑展開(kāi)詳細(xì)的闡述。在實(shí)證方面,大家也更容易關(guān)注到進(jìn)出口貿(mào)易額的影響,而忽略了外資的影響;研究對(duì)象上又大多采用了省域數(shù)據(jù),弱化了城市的實(shí)際情況。因此,本文的研究?jī)?nèi)容具有一定的意義。

　　三、經(jīng)濟(jì)開(kāi)放對(duì)房?jī)r(jià)影響的理論分析

　　(一)投資對(duì)房?jī)r(jià)的影響

　　資本流入本國(guó),從投資和投機(jī)角度作用于房地產(chǎn)需求端,推高了房?jī)r(jià)。有部分學(xué)者認(rèn)為,外資進(jìn)入需求端固然會(huì)引起房?jī)r(jià)上漲,但進(jìn)入供給端的資本會(huì)使得房地產(chǎn)供給增多,房?jī)r(jià)下降?；谶@一論點(diǎn),本文仍舊認(rèn)為資本流入越多房?jī)r(jià)越高的原因有以下兩點(diǎn):1.如果市場(chǎng)滿足理性人假說(shuō),當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期資本流入供給端會(huì)使得房?jī)r(jià)下降從而降低投資回報(bào)率時(shí),外資其實(shí)并不會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)(況偉大,2013)。2.基于房地產(chǎn)供需理論,供給端對(duì)于房?jī)r(jià)影響的彈性遠(yuǎn)小于需求端的影響,因此資本流入供給端會(huì)被需求端更大的資本產(chǎn)生的正向影響所抵消?；谝陨蟽牲c(diǎn),本文認(rèn)為,資本流入會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

　　(二)貿(mào)易對(duì)房?jī)r(jià)的影響

　　基于貿(mào)易理論我們可以知道,一個(gè)國(guó)家的進(jìn)出口貿(mào)易越是大、越是有效,就越能實(shí)現(xiàn)國(guó)家的財(cái)富積累,而這種財(cái)富積累就會(huì)作用于房地產(chǎn)行業(yè)引致房?jī)r(jià)上漲。進(jìn)出口相對(duì)規(guī)模的擴(kuò)大意味著本國(guó)出口企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大,不斷擴(kuò)大的生產(chǎn)規(guī)模需要母國(guó)更多諸如人力資本、中間產(chǎn)品的生產(chǎn)要素的投入,而這會(huì)直接影響到本國(guó)的就業(yè)率和購(gòu)買(mǎi)力水平,從而實(shí)現(xiàn)本國(guó)的社會(huì)財(cái)富積累,導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

　　四、經(jīng)濟(jì)開(kāi)放對(duì)房?jī)r(jià)影響的實(shí)證分析

　　(一)變量選取與模型設(shè)定

　　本文選取了2005～2017年我國(guó)35個(gè)大中城市的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行面板數(shù)據(jù)的實(shí)證研究。選取的被解釋變量為房?jī)r(jià)(hp),解釋變量為經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度(open),控制變量包括職工平均工資(wage),就業(yè)密度(ed),人口規(guī)模(pop),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額(inv),房屋竣工面積(spc)。為了反應(yīng)變量的實(shí)際作用,本文使用各城市年均消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)對(duì)具有價(jià)格含義的變量進(jìn)行了平減處理,所有數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、各城市《統(tǒng)計(jì)年鑒》《中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒》和中國(guó)人民銀行。

　　基于指標(biāo)建立的全面性和數(shù)據(jù)的可得性,本文選擇貿(mào)易依存度(進(jìn)出口貿(mào)易額/GDP)和外資依存度(接受外商直接投資額/GDP)來(lái)表示城市的經(jīng)濟(jì)開(kāi)放水平,通過(guò)熵權(quán)法確定兩種指標(biāo)對(duì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度的解釋力度0.4571和0.5429,對(duì)指標(biāo)賦權(quán)后加總得到經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度水平;由于各變量間存在著明顯的量綱差,本文對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)數(shù)化處理,采用雙對(duì)數(shù)模型進(jìn)行回歸,所有變量對(duì)數(shù)后的單位根檢驗(yàn)結(jié)果均平穩(wěn),可以進(jìn)行回歸。

　　(二)實(shí)證分析

　　使用Stata14.0對(duì)、東部、中部和西部35個(gè)大中城市的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn),靜態(tài)面板模型的Hausman檢驗(yàn)結(jié)果均小于10%的顯著性水平,因此選擇固定效應(yīng)模型?；貧w結(jié)果如表所示:

　　表 固定效應(yīng)回歸結(jié)果

　　注:*表示參數(shù)估計(jì)的顯著性水平,***、**、*分別表示在1%、5%、10%的水平顯著

　　觀察回歸結(jié)果我們發(fā)現(xiàn),在35個(gè)大中城市中,經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度對(duì)房?jī)r(jià)的影響系數(shù)為正,且在1%的顯著性水平下顯著,說(shuō)明這一系數(shù)結(jié)果具有可信度。在包括工資水平、人口因素這類需求影響的情況下,城市的經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度每提升1%,房?jī)r(jià)就會(huì)相應(yīng)升高0.204%。可見(jiàn),在需求因素作用下的實(shí)證結(jié)果應(yīng)證了前文所述的理論。分區(qū)域來(lái)看,東部地區(qū)的沿海城市較多,相比中西部地區(qū)擁有更便利的貿(mào)易條件,往往能夠吸引更多外資投入,回歸結(jié)果顯示,東部城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度對(duì)房?jī)r(jià)的影響系數(shù)相比中西部城市更高。

　　控制變量中,工資水平、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、就業(yè)密度和常住人口數(shù)都是影響房?jī)r(jià)上漲的主要因素。東部地區(qū)常住人口數(shù)不顯著可能是因?yàn)槠鋺艏拗戚^為嚴(yán)格,常住人口無(wú)法產(chǎn)生對(duì)應(yīng)有效的住房需求;中部城市的就業(yè)和人口情況相對(duì)穩(wěn)定,因此諸如工資水平、就業(yè)密度這樣的控制變量在中部城市并不顯著,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額也無(wú)法在中部城市起到拉高房?jī)r(jià)的作用;西部城市的就業(yè)密度對(duì)房?jī)r(jià)也無(wú)法產(chǎn)生顯著的影響。

　　五、結(jié)論與建議

　　(一)結(jié)論

　　1.我國(guó)城市的對(duì)外經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度與房?jī)r(jià)水平呈正相關(guān)關(guān)系。實(shí)證結(jié)果顯示,經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度是僅次于工資水平的影響房?jī)r(jià)上漲的主要因素,經(jīng)濟(jì)開(kāi)放帶來(lái)的財(cái)富積累產(chǎn)生了更強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力,這些需求端因素直接導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的上漲。

　　2.不同區(qū)域城市對(duì)外經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度對(duì)房?jī)r(jià)的影響效果存在差異。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)分析和實(shí)證結(jié)果顯示,東部城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度影響房?jī)r(jià)上漲的幅度大,中部城市次之,西部城市弱。

　　3.工資水平的提升直接反映了城市的購(gòu)買(mǎi)力水平,是影響城市房?jī)r(jià)上漲的主要因素;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、就業(yè)密度和常住人口也是影響房?jī)r(jià)上漲的主要因素;房屋竣工面積越大,房?jī)r(jià)相應(yīng)下調(diào)越多。東部城市常住人口對(duì)房?jī)r(jià)的影響不顯著,工資水平、就業(yè)密度對(duì)于就業(yè)情況相對(duì)穩(wěn)定的中西部城市來(lái)說(shuō)無(wú)法對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生顯著影響。

　　(二)建議

　　1.在不斷倡導(dǎo)提升經(jīng)濟(jì)開(kāi)放水平的同時(shí),應(yīng)該預(yù)防房?jī)r(jià)的大幅上漲,積極出臺(tái)房?jī)r(jià)調(diào)控政策;在經(jīng)濟(jì)下滑這類負(fù)面因素影響下,有必要根據(jù)經(jīng)濟(jì)開(kāi)放情況對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)判,防止資本大幅退潮、房?jī)r(jià)急速下跌。

　　2.經(jīng)濟(jì)更發(fā)達(dá)的沿海東部城市對(duì)外經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度對(duì)房?jī)r(jià)的影響更大,國(guó)家在制定房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)應(yīng)該避免“一刀切”,針對(duì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度水平的不同因地制宜。

　　3.放松戶籍制度的管制有利于促進(jìn)人口流動(dòng),在長(zhǎng)期避免人才的高度聚集,舒緩房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求壓力;同時(shí)應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)規(guī)制政策,避免高投機(jī)性的“熱錢(qián)”涌入房地產(chǎn)市場(chǎng),推高房?jī)r(jià)。

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改革開(kāi)放以來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)放水平和房?jī)r(jià)水平在總體趨勢(shì)上同步上漲、在區(qū)域表現(xiàn)上具有一定差異。本文基于這一背景就經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度影響房?jī)r(jià)的理論機(jī)制進(jìn)行了分析,對(duì)我國(guó)35個(gè)大中城市2005年～2017年的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn),發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了顯著的正向影響,其中東部地區(qū)的影響為顯著,中西部次之?；谶@一發(fā)現(xiàn),本文認(rèn)為,在積極倡導(dǎo)提高經(jīng)濟(jì)開(kāi)放水平之外,也應(yīng)該注意和預(yù)防房?jī)r(jià)的大幅上漲,針對(duì)不同區(qū)域積極出臺(tái)房?jī)r(jià)調(diào)控政策。

　　關(guān)鍵詞：　經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度; 貿(mào)易依存度; 外資依存度; 房?jī)r(jià);

　　一、引言

　　改革開(kāi)放以來(lái)我國(guó)通過(guò)多種方式打開(kāi)*與世界進(jìn)行貨物、服務(wù)的對(duì)外貿(mào)易,進(jìn)出口總額快速?gòu)?991年的7226億元上升到2018年的305050億元,實(shí)現(xiàn)了4122%的增長(zhǎng),實(shí)際利用外商投資額也從232億元發(fā)展到了8924億元。對(duì)外開(kāi)放的步伐為國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)了更多的資金支持和技術(shù)進(jìn)步,是我國(guó)“走出去”與“引進(jìn)來(lái)”的戰(zhàn)略成果,也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力之一。

　　隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、收入水平提升,住房成為了大家愿意投入資金的地方。1998年我國(guó)福利分房制度取消后,房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了由封閉到逐漸開(kāi)放的市場(chǎng)化過(guò)程,房?jī)r(jià)由2063元/平方米上漲到了2018年的8737元/平方米?；诟母镩_(kāi)放以來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)放水平和房?jī)r(jià)水平在總體趨勢(shì)上同步上漲的現(xiàn)實(shí)背景,對(duì)外經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度是否是影響房?jī)r(jià)的重要因素是一個(gè)值得研究的議題。
 

　　二、文獻(xiàn)綜述

　　學(xué)術(shù)界對(duì)于房?jī)r(jià)影響因素的研究一般從需求和供給兩個(gè)角度出發(fā),在需求方面,主要的影響因素有國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平(Edelstein and Tsang,2007)、人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)水平(陸銘,2014)、人均收入和消費(fèi)水平(McQuinn and O’Reilly,2008)等。從供給角度來(lái)看,土地供應(yīng)(任超群,2011)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況(于丹,2017)是主要的影響因素。

　　然而,從開(kāi)放經(jīng)濟(jì)學(xué)角度研究城市的經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)研究較少。王松濤(2009)較早地在國(guó)內(nèi)就這一概念與房?jī)r(jià)的相關(guān)性展開(kāi)了研究,其發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度越高的城市房?jī)r(jià)也越高,然而,僅僅拿進(jìn)出口總額來(lái)度量經(jīng)濟(jì)開(kāi)放程度尚不夠全面。毛其淋、盛斌(2010)將經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度拆分為外貿(mào)依存度和外資依存度兩個(gè)角度,對(duì)我國(guó)29個(gè)省份的宏觀數(shù)據(jù)進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn),同樣驗(yàn)證了這一結(jié)論,然而基于省際面板數(shù)據(jù)的實(shí)證分析對(duì)于房?jī)r(jià)這種具有強(qiáng)烈城市特征的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來(lái)說(shuō)尚不夠準(zhǔn)。

　　綜上,除了目前關(guān)注到經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度對(duì)房?jī)r(jià)影響的研究較少外,大部分也沒(méi)有對(duì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度影響房?jī)r(jià)的理論路徑展開(kāi)詳細(xì)的闡述。在實(shí)證方面,大家也更容易關(guān)注到進(jìn)出口貿(mào)易額的影響,而忽略了外資的影響;研究對(duì)象上又大多采用了省域數(shù)據(jù),弱化了城市的實(shí)際情況。因此,本文的研究?jī)?nèi)容具有一定的意義。

　　三、經(jīng)濟(jì)開(kāi)放對(duì)房?jī)r(jià)影響的理論分析

　　(一)投資對(duì)房?jī)r(jià)的影響

　　資本流入本國(guó),從投資和投機(jī)角度作用于房地產(chǎn)需求端,推高了房?jī)r(jià)。有部分學(xué)者認(rèn)為,外資進(jìn)入需求端固然會(huì)引起房?jī)r(jià)上漲,但進(jìn)入供給端的資本會(huì)使得房地產(chǎn)供給增多,房?jī)r(jià)下降。基于這一論點(diǎn),本文仍舊認(rèn)為資本流入越多房?jī)r(jià)越高的原因有以下兩點(diǎn):1.如果市場(chǎng)滿足理性人假說(shuō),當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期資本流入供給端會(huì)使得房?jī)r(jià)下降從而降低投資回報(bào)率時(shí),外資其實(shí)并不會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)(況偉大,2013)。2.基于房地產(chǎn)供需理論,供給端對(duì)于房?jī)r(jià)影響的彈性遠(yuǎn)小于需求端的影響,因此資本流入供給端會(huì)被需求端更大的資本產(chǎn)生的正向影響所抵消?；谝陨蟽牲c(diǎn),本文認(rèn)為,資本流入會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

　　(二)貿(mào)易對(duì)房?jī)r(jià)的影響

　　基于貿(mào)易理論我們可以知道,一個(gè)國(guó)家的進(jìn)出口貿(mào)易越是大、越是有效,就越能實(shí)現(xiàn)國(guó)家的財(cái)富積累,而這種財(cái)富積累就會(huì)作用于房地產(chǎn)行業(yè)引致房?jī)r(jià)上漲。進(jìn)出口相對(duì)規(guī)模的擴(kuò)大意味著本國(guó)出口企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大,不斷擴(kuò)大的生產(chǎn)規(guī)模需要母國(guó)更多諸如人力資本、中間產(chǎn)品的生產(chǎn)要素的投入,而這會(huì)直接影響到本國(guó)的就業(yè)率和購(gòu)買(mǎi)力水平,從而實(shí)現(xiàn)本國(guó)的社會(huì)財(cái)富積累,導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

　　四、經(jīng)濟(jì)開(kāi)放對(duì)房?jī)r(jià)影響的實(shí)證分析

　　(一)變量選取與模型設(shè)定

　　本文選取了2005～2017年我國(guó)35個(gè)大中城市的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行面板數(shù)據(jù)的實(shí)證研究。選取的被解釋變量為房?jī)r(jià)(hp),解釋變量為經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度(open),控制變量包括職工平均工資(wage),就業(yè)密度(ed),人口規(guī)模(pop),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額(inv),房屋竣工面積(spc)。為了反應(yīng)變量的實(shí)際作用,本文使用各城市年均消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)對(duì)具有價(jià)格含義的變量進(jìn)行了平減處理,所有數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、各城市《統(tǒng)計(jì)年鑒》《中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒》和中國(guó)人民銀行。

　　基于指標(biāo)建立的全面性和數(shù)據(jù)的可得性,本文選擇貿(mào)易依存度(進(jìn)出口貿(mào)易額/GDP)和外資依存度(接受外商直接投資額/GDP)來(lái)表示城市的經(jīng)濟(jì)開(kāi)放水平,通過(guò)熵權(quán)法確定兩種指標(biāo)對(duì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度的解釋力度0.4571和0.5429,對(duì)指標(biāo)賦權(quán)后加總得到經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度水平;由于各變量間存在著明顯的量綱差,本文對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)數(shù)化處理,采用雙對(duì)數(shù)模型進(jìn)行回歸,所有變量對(duì)數(shù)后的單位根檢驗(yàn)結(jié)果均平穩(wěn),可以進(jìn)行回歸。

　　(二)實(shí)證分析

　　使用Stata14.0對(duì)、東部、中部和西部35個(gè)大中城市的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn),靜態(tài)面板模型的Hausman檢驗(yàn)結(jié)果均小于10%的顯著性水平,因此選擇固定效應(yīng)模型?；貧w結(jié)果如表所示:

　　表 固定效應(yīng)回歸結(jié)果

　　注:*表示參數(shù)估計(jì)的顯著性水平,***、**、*分別表示在1%、5%、10%的水平顯著

　　觀察回歸結(jié)果我們發(fā)現(xiàn),在35個(gè)大中城市中,經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度對(duì)房?jī)r(jià)的影響系數(shù)為正,且在1%的顯著性水平下顯著,說(shuō)明這一系數(shù)結(jié)果具有可信度。在包括工資水平、人口因素這類需求影響的情況下,城市的經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度每提升1%,房?jī)r(jià)就會(huì)相應(yīng)升高0.204%。可見(jiàn),在需求因素作用下的實(shí)證結(jié)果應(yīng)證了前文所述的理論。分區(qū)域來(lái)看,東部地區(qū)的沿海城市較多,相比中西部地區(qū)擁有更便利的貿(mào)易條件,往往能夠吸引更多外資投入,回歸結(jié)果顯示,東部城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度對(duì)房?jī)r(jià)的影響系數(shù)相比中西部城市更高。

　　控制變量中,工資水平、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、就業(yè)密度和常住人口數(shù)都是影響房?jī)r(jià)上漲的主要因素。東部地區(qū)常住人口數(shù)不顯著可能是因?yàn)槠鋺艏拗戚^為嚴(yán)格,常住人口無(wú)法產(chǎn)生對(duì)應(yīng)有效的住房需求;中部城市的就業(yè)和人口情況相對(duì)穩(wěn)定,因此諸如工資水平、就業(yè)密度這樣的控制變量在中部城市并不顯著,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額也無(wú)法在中部城市起到拉高房?jī)r(jià)的作用;西部城市的就業(yè)密度對(duì)房?jī)r(jià)也無(wú)法產(chǎn)生顯著的影響。

　　五、結(jié)論與建議

　　(一)結(jié)論

　　1.我國(guó)城市的對(duì)外經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度與房?jī)r(jià)水平呈正相關(guān)關(guān)系。實(shí)證結(jié)果顯示,經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度是僅次于工資水平的影響房?jī)r(jià)上漲的主要因素,經(jīng)濟(jì)開(kāi)放帶來(lái)的財(cái)富積累產(chǎn)生了更強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力,這些需求端因素直接導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的上漲。

　　2.不同區(qū)域城市對(duì)外經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度對(duì)房?jī)r(jià)的影響效果存在差異。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)分析和實(shí)證結(jié)果顯示,東部城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度影響房?jī)r(jià)上漲的幅度大,中部城市次之,西部城市弱。

　　3.工資水平的提升直接反映了城市的購(gòu)買(mǎi)力水平,是影響城市房?jī)r(jià)上漲的主要因素;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、就業(yè)密度和常住人口也是影響房?jī)r(jià)上漲的主要因素;房屋竣工面積越大,房?jī)r(jià)相應(yīng)下調(diào)越多。東部城市常住人口對(duì)房?jī)r(jià)的影響不顯著,工資水平、就業(yè)密度對(duì)于就業(yè)情況相對(duì)穩(wěn)定的中西部城市來(lái)說(shuō)無(wú)法對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生顯著影響。

　　(二)建議

　　1.在不斷倡導(dǎo)提升經(jīng)濟(jì)開(kāi)放水平的同時(shí),應(yīng)該預(yù)防房?jī)r(jià)的大幅上漲,積極出臺(tái)房?jī)r(jià)調(diào)控政策;在經(jīng)濟(jì)下滑這類負(fù)面因素影響下,有必要根據(jù)經(jīng)濟(jì)開(kāi)放情況對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)判,防止資本大幅退潮、房?jī)r(jià)急速下跌。

　　2.經(jīng)濟(jì)更發(fā)達(dá)的沿海東部城市對(duì)外經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度對(duì)房?jī)r(jià)的影響更大,國(guó)家在制定房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)應(yīng)該避免“一刀切”,針對(duì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度水平的不同因地制宜。

　　3.放松戶籍制度的管制有利于促進(jìn)人口流動(dòng),在長(zhǎng)期避免人才的高度聚集,舒緩房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求壓力;同時(shí)應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)規(guī)制政策,避免高投機(jī)性的“熱錢(qián)”涌入房地產(chǎn)市場(chǎng),推高房?jī)r(jià)。

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E+H液位計(jì)FMU41-ARB2A2現(xiàn)貨到庫(kù)

E+H液位計(jì)FMU41-ARB2A2現(xiàn)貨到庫(kù)

改革開(kāi)放以來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)放水平和房?jī)r(jià)水平在總體趨勢(shì)上同步上漲、在區(qū)域表現(xiàn)上具有一定差異。本文基于這一背景就經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度影響房?jī)r(jià)的理論機(jī)制進(jìn)行了分析,對(duì)我國(guó)35個(gè)大中城市2005年～2017年的面板數(shù)據(jù)進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn),發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生了顯著的正向影響,其中東部地區(qū)的影響為顯著,中西部次之?；谶@一發(fā)現(xiàn),本文認(rèn)為,在積極倡導(dǎo)提高經(jīng)濟(jì)開(kāi)放水平之外,也應(yīng)該注意和預(yù)防房?jī)r(jià)的大幅上漲,針對(duì)不同區(qū)域積極出臺(tái)房?jī)r(jià)調(diào)控政策。

　　關(guān)鍵詞：　經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度; 貿(mào)易依存度; 外資依存度; 房?jī)r(jià);

　　一、引言

　　改革開(kāi)放以來(lái)我國(guó)通過(guò)多種方式打開(kāi)*與世界進(jìn)行貨物、服務(wù)的對(duì)外貿(mào)易,進(jìn)出口總額快速?gòu)?991年的7226億元上升到2018年的305050億元,實(shí)現(xiàn)了4122%的增長(zhǎng),實(shí)際利用外商投資額也從232億元發(fā)展到了8924億元。對(duì)外開(kāi)放的步伐為國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來(lái)了更多的資金支持和技術(shù)進(jìn)步,是我國(guó)“走出去”與“引進(jìn)來(lái)”的戰(zhàn)略成果,也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力之一。

　　隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、收入水平提升,住房成為了大家愿意投入資金的地方。1998年我國(guó)福利分房制度取消后,房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了由封閉到逐漸開(kāi)放的市場(chǎng)化過(guò)程,房?jī)r(jià)由2063元/平方米上漲到了2018年的8737元/平方米。基于改革開(kāi)放以來(lái)我國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)放水平和房?jī)r(jià)水平在總體趨勢(shì)上同步上漲的現(xiàn)實(shí)背景,對(duì)外經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度是否是影響房?jī)r(jià)的重要因素是一個(gè)值得研究的議題。
 

　　二、文獻(xiàn)綜述

　　學(xué)術(shù)界對(duì)于房?jī)r(jià)影響因素的研究一般從需求和供給兩個(gè)角度出發(fā),在需求方面,主要的影響因素有國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平(Edelstein and Tsang,2007)、人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)水平(陸銘,2014)、人均收入和消費(fèi)水平(McQuinn and O’Reilly,2008)等。從供給角度來(lái)看,土地供應(yīng)(任超群,2011)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況(于丹,2017)是主要的影響因素。

　　然而,從開(kāi)放經(jīng)濟(jì)學(xué)角度研究城市的經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的相關(guān)研究較少。王松濤(2009)較早地在國(guó)內(nèi)就這一概念與房?jī)r(jià)的相關(guān)性展開(kāi)了研究,其發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度越高的城市房?jī)r(jià)也越高,然而,僅僅拿進(jìn)出口總額來(lái)度量經(jīng)濟(jì)開(kāi)放程度尚不夠全面。毛其淋、盛斌(2010)將經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度拆分為外貿(mào)依存度和外資依存度兩個(gè)角度,對(duì)我國(guó)29個(gè)省份的宏觀數(shù)據(jù)進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn),同樣驗(yàn)證了這一結(jié)論,然而基于省際面板數(shù)據(jù)的實(shí)證分析對(duì)于房?jī)r(jià)這種具有強(qiáng)烈城市特征的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來(lái)說(shuō)尚不夠準(zhǔn)。

　　綜上,除了目前關(guān)注到經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度對(duì)房?jī)r(jià)影響的研究較少外,大部分也沒(méi)有對(duì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度影響房?jī)r(jià)的理論路徑展開(kāi)詳細(xì)的闡述。在實(shí)證方面,大家也更容易關(guān)注到進(jìn)出口貿(mào)易額的影響,而忽略了外資的影響;研究對(duì)象上又大多采用了省域數(shù)據(jù),弱化了城市的實(shí)際情況。因此,本文的研究?jī)?nèi)容具有一定的意義。

　　三、經(jīng)濟(jì)開(kāi)放對(duì)房?jī)r(jià)影響的理論分析

　　(一)投資對(duì)房?jī)r(jià)的影響

　　資本流入本國(guó),從投資和投機(jī)角度作用于房地產(chǎn)需求端,推高了房?jī)r(jià)。有部分學(xué)者認(rèn)為,外資進(jìn)入需求端固然會(huì)引起房?jī)r(jià)上漲,但進(jìn)入供給端的資本會(huì)使得房地產(chǎn)供給增多,房?jī)r(jià)下降。基于這一論點(diǎn),本文仍舊認(rèn)為資本流入越多房?jī)r(jià)越高的原因有以下兩點(diǎn):1.如果市場(chǎng)滿足理性人假說(shuō),當(dāng)市場(chǎng)預(yù)期資本流入供給端會(huì)使得房?jī)r(jià)下降從而降低投資回報(bào)率時(shí),外資其實(shí)并不會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)(況偉大,2013)。2.基于房地產(chǎn)供需理論,供給端對(duì)于房?jī)r(jià)影響的彈性遠(yuǎn)小于需求端的影響,因此資本流入供給端會(huì)被需求端更大的資本產(chǎn)生的正向影響所抵消?；谝陨蟽牲c(diǎn),本文認(rèn)為,資本流入會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

　　(二)貿(mào)易對(duì)房?jī)r(jià)的影響

　　基于貿(mào)易理論我們可以知道,一個(gè)國(guó)家的進(jìn)出口貿(mào)易越是大、越是有效,就越能實(shí)現(xiàn)國(guó)家的財(cái)富積累,而這種財(cái)富積累就會(huì)作用于房地產(chǎn)行業(yè)引致房?jī)r(jià)上漲。進(jìn)出口相對(duì)規(guī)模的擴(kuò)大意味著本國(guó)出口企業(yè)的生產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)大,不斷擴(kuò)大的生產(chǎn)規(guī)模需要母國(guó)更多諸如人力資本、中間產(chǎn)品的生產(chǎn)要素的投入,而這會(huì)直接影響到本國(guó)的就業(yè)率和購(gòu)買(mǎi)力水平,從而實(shí)現(xiàn)本國(guó)的社會(huì)財(cái)富積累,導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

　　四、經(jīng)濟(jì)開(kāi)放對(duì)房?jī)r(jià)影響的實(shí)證分析

　　(一)變量選取與模型設(shè)定

　　本文選取了2005～2017年我國(guó)35個(gè)大中城市的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行面板數(shù)據(jù)的實(shí)證研究。選取的被解釋變量為房?jī)r(jià)(hp),解釋變量為經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度(open),控制變量包括職工平均工資(wage),就業(yè)密度(ed),人口規(guī)模(pop),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額(inv),房屋竣工面積(spc)。為了反應(yīng)變量的實(shí)際作用,本文使用各城市年均消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)對(duì)具有價(jià)格含義的變量進(jìn)行了平減處理,所有數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、各城市《統(tǒng)計(jì)年鑒》《中國(guó)區(qū)域經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒》和中國(guó)人民銀行。

　　基于指標(biāo)建立的全面性和數(shù)據(jù)的可得性,本文選擇貿(mào)易依存度(進(jìn)出口貿(mào)易額/GDP)和外資依存度(接受外商直接投資額/GDP)來(lái)表示城市的經(jīng)濟(jì)開(kāi)放水平,通過(guò)熵權(quán)法確定兩種指標(biāo)對(duì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度的解釋力度0.4571和0.5429,對(duì)指標(biāo)賦權(quán)后加總得到經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度水平;由于各變量間存在著明顯的量綱差,本文對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)數(shù)化處理,采用雙對(duì)數(shù)模型進(jìn)行回歸,所有變量對(duì)數(shù)后的單位根檢驗(yàn)結(jié)果均平穩(wěn),可以進(jìn)行回歸。

　　(二)實(shí)證分析

　　使用Stata14.0對(duì)、東部、中部和西部35個(gè)大中城市的數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn),靜態(tài)面板模型的Hausman檢驗(yàn)結(jié)果均小于10%的顯著性水平,因此選擇固定效應(yīng)模型。回歸結(jié)果如表所示:

　　表 固定效應(yīng)回歸結(jié)果

　　注:*表示參數(shù)估計(jì)的顯著性水平,***、**、*分別表示在1%、5%、10%的水平顯著

　　觀察回歸結(jié)果我們發(fā)現(xiàn),在35個(gè)大中城市中,經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度對(duì)房?jī)r(jià)的影響系數(shù)為正,且在1%的顯著性水平下顯著,說(shuō)明這一系數(shù)結(jié)果具有可信度。在包括工資水平、人口因素這類需求影響的情況下,城市的經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度每提升1%,房?jī)r(jià)就會(huì)相應(yīng)升高0.204%?？梢?jiàn),在需求因素作用下的實(shí)證結(jié)果應(yīng)證了前文所述的理論。分區(qū)域來(lái)看,東部地區(qū)的沿海城市較多,相比中西部地區(qū)擁有更便利的貿(mào)易條件,往往能夠吸引更多外資投入,回歸結(jié)果顯示,東部城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度對(duì)房?jī)r(jià)的影響系數(shù)相比中西部城市更高。

　　控制變量中,工資水平、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、就業(yè)密度和常住人口數(shù)都是影響房?jī)r(jià)上漲的主要因素。東部地區(qū)常住人口數(shù)不顯著可能是因?yàn)槠鋺艏拗戚^為嚴(yán)格,常住人口無(wú)法產(chǎn)生對(duì)應(yīng)有效的住房需求;中部城市的就業(yè)和人口情況相對(duì)穩(wěn)定,因此諸如工資水平、就業(yè)密度這樣的控制變量在中部城市并不顯著,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額也無(wú)法在中部城市起到拉高房?jī)r(jià)的作用;西部城市的就業(yè)密度對(duì)房?jī)r(jià)也無(wú)法產(chǎn)生顯著的影響。

　　五、結(jié)論與建議

　　(一)結(jié)論

　　1.我國(guó)城市的對(duì)外經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度與房?jī)r(jià)水平呈正相關(guān)關(guān)系。實(shí)證結(jié)果顯示,經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度是僅次于工資水平的影響房?jī)r(jià)上漲的主要因素,經(jīng)濟(jì)開(kāi)放帶來(lái)的財(cái)富積累產(chǎn)生了更強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力,這些需求端因素直接導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的上漲。

　　2.不同區(qū)域城市對(duì)外經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度對(duì)房?jī)r(jià)的影響效果存在差異。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)分析和實(shí)證結(jié)果顯示,東部城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度影響房?jī)r(jià)上漲的幅度大,中部城市次之,西部城市弱。

　　3.工資水平的提升直接反映了城市的購(gòu)買(mǎi)力水平,是影響城市房?jī)r(jià)上漲的主要因素;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、就業(yè)密度和常住人口也是影響房?jī)r(jià)上漲的主要因素;房屋竣工面積越大,房?jī)r(jià)相應(yīng)下調(diào)越多。東部城市常住人口對(duì)房?jī)r(jià)的影響不顯著,工資水平、就業(yè)密度對(duì)于就業(yè)情況相對(duì)穩(wěn)定的中西部城市來(lái)說(shuō)無(wú)法對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生顯著影響。

　　(二)建議

　　1.在不斷倡導(dǎo)提升經(jīng)濟(jì)開(kāi)放水平的同時(shí),應(yīng)該預(yù)防房?jī)r(jià)的大幅上漲,積極出臺(tái)房?jī)r(jià)調(diào)控政策;在經(jīng)濟(jì)下滑這類負(fù)面因素影響下,有必要根據(jù)經(jīng)濟(jì)開(kāi)放情況對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)判,防止資本大幅退潮、房?jī)r(jià)急速下跌。

　　2.經(jīng)濟(jì)更發(fā)達(dá)的沿海東部城市對(duì)外經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度對(duì)房?jī)r(jià)的影響更大,國(guó)家在制定房地產(chǎn)調(diào)控政策時(shí)應(yīng)該避免“一刀切”,針對(duì)經(jīng)濟(jì)開(kāi)放度水平的不同因地制宜。

　　3.放松戶籍制度的管制有利于促進(jìn)人口流動(dòng),在長(zhǎng)期避免人才的高度聚集,舒緩房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求壓力;同時(shí)應(yīng)該出臺(tái)相關(guān)規(guī)制政策,避免高投機(jī)性的“熱錢(qián)”涌入房地產(chǎn)市場(chǎng),推高房?jī)r(jià)。